Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Konut ve İşyerlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiralayan ve kiracının hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmesi bakımından Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile ayrıntılı bir şekilde hükme bağlanmıştır. Bu düzenlemeler, hem kiracının barınma ihtiyacını karşılamak için korunmasını, hem de kiralayanın mülkünden makul bir getiri elde edebilmesini sağlamak amacını güder. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi, yenilenmesi ve artırılması konuları, tarafların sözleşme yapma özgürlüğü ile ekonomik dengenin korunması arasında bir denge sağlamaya yönelik olarak TBK’da detaylı şekilde düzenlenmiştir.
Bu makalede, kira bedelinin ilk belirlenmesi, yenilenen kira dönemlerindeki artışlar, beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi, yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde artış kuralları ve kira bedelini belirleme davalarının süresi konuları ele alınacaktır.
1. Kira Bedelinin İlk Defa Belirlenmesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar kira bedelini ilk kez belirlerken serbesttir. Kira sözleşmesinde tarafların belirlediği kira bedeline ilişkin bir sınırlama ya da yasaklama bulunmamaktadır. Dolayısıyla, taraflar, sözleşmenin kurulması aşamasında özgürce kira bedelini belirleyebilirler. Ancak bu serbestlik, bazı temel sınırlamalara tabidir:
- İrade Sakatlığı: Sözleşme, hile, tehdit veya hata gibi durumlarda irade sakatlığına uğratılmışsa kira bedelinin belirlenmesi geçersiz sayılabilir.
- Aşırı Yararlanma: Kiralayanın, kiracının zor durumundan faydalanarak fahiş bir kira bedeli belirlemesi, aşırı yararlanma olarak değerlendirilebilir.
- Ahlaka ve Hukuka Aykırılık: Belirlenen kira bedelinin ahlaka ya da kamu düzenine aykırı olması durumunda sözleşme geçersiz hale gelebilir.
2. Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artırılması
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, kanunda açık kurallarla sınırlandırılmıştır. TBK m. 344 uyarınca, taraflar kira sözleşmesini yenilerken artış oranını belirleme konusunda anlaşma yapabilirler. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen değişim oranını aşamaz.
Bu düzenleme, özellikle enflasyon gibi ekonomik faktörlerin kira bedellerine olumsuz etki etmesini engellemek için getirilmiştir. Eğer taraflar, bu sınırı aşan bir artış oranı belirlerse, aşan kısım geçersiz sayılır. Bu durumda:
- Sadece belirlenen artış oranının üstünde kalan kısmın geçersizliği söz konusudur. Sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini korur.
- Geçersiz olan kısmın yerine, bir önceki kira yılı TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak kira bedeli yeniden hesaplanır.
2.1. Taraflar Sözleşmede Artış Oranı Belirlememişse
Eğer taraflar sözleşmede kira artış oranını belirlememişse, yeni dönemde kira bedeli belirlenirken yine TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır. Bu durumda:
- Kira bedelinin belirlenmesi için dava açılırsa, mahkeme TÜFE oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumunu ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler.
- Hakim, kiralananın özelliklerini ve piyasa koşullarını da değerlendirerek adil bir kira bedeline hükmedebilir.
3. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK m. 344/II hükmüne göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi farklı bir kurala tabidir. Bu tip uzun vadeli sözleşmelerde:
- Taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma olsun veya olmasın, kira bedeli, beş yıldan sonra dava yoluyla yeniden belirlenebilir.
- Bu durumda hâkim, TÜFE oranı yanında, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder.
Bu hüküm, özellikle ekonomik koşulların uzun süreli sözleşmelerde kira bedelini etkileyebileceği durumlarda dengeyi sağlamak amacıyla getirilmiştir. Beş yıldan sonra, hâkim TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın, gerekirse daha yüksek bir artış oranına da karar verebilir.
4. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Artışı
Kira sözleşmesinin yabancı para üzerinden yapıldığı durumlarda TBK m. 344/IV, kira bedelinin artırılması konusunda özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre:
- Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde, beş yıl geçmedikçe herhangi bir artış yapılamaz.
- Beş yıllık sürenin dolmasından sonra, hâkim yabancı para birimindeki değişiklikler, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir artışa hükmedebilir.
Bu düzenleme, özellikle dövizde yaşanan dalgalanmaların kira bedellerini etkilemesini dengelemeye yöneliktir. Yabancı para değerindeki değişikliklerin dikkate alınması, dövizle yapılmış sözleşmelerde kiralayan ve kiracı arasındaki dengeyi sağlamaya çalışır. 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövizle endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmıştır.
5. Kira Bedelini Belirleme Davalarının Süresi
Kira bedelinin dava yoluyla belirlenmesi gerektiğinde, davanın açılacağı süre TBK m. 345’e göre değişiklik gösterir:
- Eğer sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, belirleme davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Bu durumda mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa kiraya veren, kira bedelini belirleme davasını yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açmalıdır. Bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kira artışı bildirilmişse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.
Sonuç
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler getirerek, taraflar arasındaki dengeyi sağlamaya çalışmaktadır. Kira bedelinin ilk belirlenmesinde özgürlük tanınırken, yenilenen kira dönemlerinde TÜFE oranı gibi objektif kriterlerle sınırlamalar getirilmiştir. Beş yılı aşan sözleşmelerde ve yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise ekonomik değişkenlerin ve hakkaniyet ilkesinin dikkate alınması sağlanmıştır.
Bu düzenlemeler, kira bedelinin ekonomik dalgalanmalardan aşırı etkilenmemesini sağlarken, tarafların haklarını dengeli bir şekilde korumayı amaçlamaktadır. Kanun, bu kurallarla hem kiracıyı korumakta hem de kiraya verenin mal varlığı üzerindeki hakkını adil bir şekilde gözetmektedir.